官塘市中心重建方案的分析和建議

http://www.dphk.org/2003/news/index.asp?iCommentID=3005
官塘市中心重建方案的分析和建議

1. 觀塘市中心裕民坊重建是一個難得的機遇。因此，應該把握時機，一方面把市中心重建為一個富有吸引力的地標和居民生活作息的優良空間，藉此提供觀塘中心地區欠缺的公共設施，而另一方面亦應該考慮到全港的長遠發展、觀塘區的整體經濟、就業規劃，與及市區重建局的經濟考慮，提出可行的方案。

2. 觀塘市中心的主要規劃機遇和困難：

2.1 觀塘市中心是一個難得的重建地塊。相對於以往的一些重建區如旺角康樂街(雀仔街)、荃灣7街，要安置的人口不算多、而地點卻十分優良，位於鬧市中心人流、車流、地鐵車站交通匯集的地塊，南方是正在重整和提供大量就業的工業區，北方是依山發展的住宅區，是地產商必爭的寶地。

2.2 觀塘市中心一帶長期欠缺公園綠地和社區設施；依據在市區的規劃標準，每人應有1平方米的鄰舍休憩用地及1平方米的地區休憩用地，(註：在計算上亦應該有斜坡的修正，在選址上應該有地點和環境適當的平地公園。) 而且區內居民長期希望有室內泳池、社區會堂、和合符規劃標準的設施需求。一個負責任的政府及市區重建機構，應該明確交待在鄰近地區的設施欠缺情況，及規劃標準以外而合理的規劃和建設需求，及應該對此有優先滿足的考慮，不是單以地產為優先。附件為部份現行有關的規劃和設施供應標準。

2.3 長遠以來，香港政府及地產商主導及影響土地和房屋政策，結果雖然令土地變成寸金尺土，但空氣污染問題、人口密集地區密度過高問題等，一直無法解決。 2003年SARS的傳染病一役，牛頭角成為重災區；之後的檢討結果並沒有令政府大幅度更改整體規劃及降低樓宇密度，反而不斷批出超高超大屏封式建築。而以在港國際公司行政人員為主的社會調查，已經多次指出香港高密度環境下空氣欠佳的情況，影響了他們的投資意願。

2.4 觀塘市中心的重建困難包括

2.4.1 現有地塊是交通交匯處，人流眾多、車流繁忙、停車位不足、由觀塘道等主要道路進入鄰近地區交通情況有待改善；

2.4.2 重建支付的收購資金、及有限的安置需求；

2.4.3 與舊工業區在整個土地、經濟發展、就業配合下的均衡發展配合問題；

2.4.4 自土地發展公司以來的官僚制度引致與私人發展商比較下顯得十分低下的建設效率；

2.4.5 市建局的透明度低，諮詢文件並沒有公開應有的資料；公眾和議會參與不足的問題。

2.5 現有規劃設計方案的問題

2.5.1 市區重建局，規劃署及城市規劃委員會現有的規劃設計。可能是由於注重投資回報率、擔心市區重建局資金問題，及或有一些原有的官僚制度問題，因此無法突破，只提出基於高密度、超高建築及類似售樓書的方案；

2.5.2 沒有一個觀塘區的整體發展和重建規劃，沒有顯示重建方案在觀塘區的整體規劃、觀塘工廠區的結構性轉型上的配合發展；

2.5.3 規劃地區不應只是重建區內數幢樓宇，方案沒有顯示重建區內及鄰近規劃地區的各種公共設施供應數據、分佈和供應；由於人口變遷、地區的發展，一些服務可能過多、一些服務可能不足(如長者服務及新移民有關的服務)，這些都應該在重建方案中介紹和公開，合適的部份在本重建區滿足；

2.5.4 三個方案都因為市建局和城規會的高密度規劃發展要求，在高住宅地積比率及高商業地積比率之下建議超高及超大建築，而為了維護中心廣場的裕民坊公園便只好把超高建築放置於貼近鄰近住宅的較邊緣地方；對特別是協和街方向的鄰近住宅形成一種壓迫感，超高建築貼近附近十多層的住宅，在城市設計指引之下被視為不協調的設計。

2.5.5 市建局雖然主辦諮詢會，但沒有公開比較重要的詳細規劃和發展的數據計算、財政方案；展示的三個方案就有如地產商的售樓書，甚至展示的三個方案模型都為了達成促銷目的，不採用實心模型，而採用令一般市民看來覺得比較通透的透明膠料模型。而類似售樓書的三個方案諮詢文件，竟然連樓面積、超高大建築有多高、多少層等資料都欠缺。

3 建議方案：

3.1 詳細規劃方案：

3.1.1 重建區 – 局方界定的區域

3.1.2 規劃區 – 以重建區為中心，考慮地型、人流、居住區的擴大區域為核心區域；以『觀塘南分區計劃大綱圖』為主要規劃區及以觀塘區議會為規劃主要考慮地區。

3.1.3 政府及市區重建局應該交待上文有關重建區、規劃區的資料、和根據這些資料及官方其他考慮作出的規劃和重建方案。

3.2 概念方案

3.2.1 由於資源有限，在此只能提出概念方案及草圖，以供考慮和討論跟進。

裕民坊作為觀塘市中心的核心規劃發展概念

3.2.2 裕民坊重建區有良好的位置和交通優勢，應該在『觀塘南分區計劃大綱圖』東南部份的觀塘市中心起著改善居民生活環境的促進作用，建議把裕民坊一帶重建為一個優良富有吸引力而市民可及性高的綠色地標、作為改善區居民生活、作息的中心。

3.2.3 考慮到觀塘區的整體經濟和就業規劃，促進工業區的結構性轉型，市區重建局的收入考慮，與及為附近私人 樓宇的提昇價值和促進重建，建議本重建區的結構性佈局為促進觀塘中心區成為東九龍市區的次都市中心，為『觀塘南分區計劃大綱圖』重要的核心部份。

3.2.4 為了鞏固其核心地位，建議在不影響景觀、不對通風和空氣污染構成負面影響、不對鄰近民居構成壓迫的前提下興建超高的大型地標性建築，而且在『觀塘南分區計劃大綱圖』東南部份原本不實施高度限制的觀塘道以北實施高度限制，在此重建區一定範圍內(例如1至1.5公里半徑內)，將來的新建和重建都不能超過本建設的高度。由於本重建計劃的核心地利及眾星伴月的效果，再以公開投標方式由地產商進行競投，相信地產商競投的地價必為市建局帶來比議價大的公共收益。而在空間設計上，發展藍圖要經審批，以保障規劃重建的目的可以達成。

3.2.5 在交通上，要建設交通交匯處，方便市民轉車。區內小巴及巴士路線，應加以配合。應調整區內車流，改善區內汽車交通，提供汽車、單車停車處等。

3.2.6 為配合工業區的轉型發展，及居民的就業，應提供大型寫字樓空間。為了提高價值及方便市民，應該有大型商場及各種商業服務。

高綠化、高收益的連繫地盤發展

3.2.7 為了達至以下優良綠化中等密度的環境，以及提供觀塘一直有欠完善的生活環境。提供優質的公園及休憩用地以滿足的鄰近小區欠缺的部份鄰舍休憩用地公園；

> 盡量提供社區會堂、室內遊泳池，及規劃區內欠缺的設施；

> 利用重建的機會調整規劃區內政府服務的供應。

> 檢討觀塘區多家規劃中酒店進展及全港酒店需求，可以考慮提供中型商旅酒店設施。

> 搬遷政府合署及區議會，區議會和區內便民服務應該面向廣場公園。

3.1.2 建議中提供以上各種設施，很可能會令此重建負上相對龐大的發展成本及會影響直接現金收益；因此，在提供社區會堂、室內遊泳池的同時，建議市建局公開現有的財務評估方案，爭取公眾及議會的支持；而政府則把原有觀塘公眾泳池的地塊提供給市建局，作連繫地盤發展，把原有泳池用地發展成為中高密度住宅區。為市建局帶來豐厚的收益。

> 為整個大區域帶來持續發展

> 解決觀塘泳池多年未能更新問題；

> 附帶地塊可同步發展，縮短重建時間；

> 建議方案重建後對附近樓宇影響最少；

> 較大的綠化帶加強市中心特色，帶動鄰近區域長遠發展；

> 更為攺善區內環境，較易得到市民支持。



民主黨

日期 :2006年9月26日