市建局財絀業主萬元呎價夢碎 觀塘重建賠償大縮水

市建局財絀業主萬元呎價夢碎 觀塘重建賠償大縮水
http://kwuntong.wordpress.com/2008/10/10/compensation-4/#more-579



金融海嘯打擊本港各項經濟環節，樓市亦難以倖免，原本準備在兩個月後展開收購的市建局觀塘市中心項目，頓顯得進退維谷。消息指，樓市交投近月轉趨淡靜，該項目收購呎價肯定難以如居民所願，達到過萬元的水平，市建局擔心一旦實際收購呎價過低，會引起居民強烈反對，董事會內近日有人提出應向觀塘重建居民作出超過一次的「開價」。觀塘重建戶正諮詢法律意見，研究可否向市建局追討延遲出價的「損失」。

屬巿建局歷來最大型的觀塘重建項目，首次接受業主自聘合資格測量師為物業估價作參考，有重建業主於兩個月前委託測量師估值，估算觀塘重建區內單位實用面積呎價平均為一萬零二百一十五元。然而，受到環球金融海嘯影響，樓市近月顯著下滑，消息指觀塘市中心項目的收購呎價，料難以高於一萬元的水平。

研多次「開 價」減紛爭

消息人士坦言，樓市波動頓令觀塘重建項目添上變數，倘稍後提出的實際收購呎價「貼市」，重建戶對這個「偏低水平」未必「收貨」，或引起激烈反響。據悉，市建局董事會近日有人提出應向觀塘重建居民作出超過一次的開價，讓重建居民有機會作選擇，但管理層擔心此舉增添項目的複雜性。

市建局估計另一可能情況是，大批重建業主、尤以是地鋪業主均紛紛看淡後市，同時迅即接受收購建議，會令手持現金變得緊絀；以往市建局重建項目，在出價三個月內，通常只有兩至三成業主接受收購建議，與業主有較長討價還價時間，有些個案甚至拖延至政府動用《土地收回條例》。

將按11月底市況定價

據知，市建局目前手持約逾一百四十一億元現金，內部曾經估算，收購所有觀塘重建戶物業需要動用一百四十億至一百六十億元，故此若然大量業主皆看淡後市，而迅即接受收購，市建局將面對「一鋪清袋」的壓力。消息人士坦言，近期受到環球金融海嘯影響，令市建局日後一旦需要向銀行借貸增添難度。

市建局會根據截至十一月底的同區樓價數據，釐定觀塘重建項目的收購呎價，但樓市近期交投淡靜，令局方在委託測量師行作估價時，亦擔心會欠缺足夠交投數據作為依據。

消息人士舉例指，鄰近的麗港城上周只有三宗交投，部分成交價亦很低，根本是難以作準。同區的匯景花園和麗港城，第三季平均呎價，已分別下跌百分之八點七至七點三不等(見表)。

居民感徬徨 不排除打官司

觀塘市中心區重建業主立案法團大聯盟副主席王一民直言，不少重建戶現時也感到徬徨。她批評，市建局在宣布項目啟動後十八個月始提出收購建議，已令居民錯過高價收購的機會，近期樓市更是一浪低於一浪，故聯盟已接觸律師商討對策，收集證據研究可否向市建局追討延遲收購的「損失」，甚至不排除會就收購價下跌提出司法覆核。

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專責董事離任添難度

踏入十一月，除了是觀塘市中心項目的關鍵階段，市建局董事會亦是「換屆」時候；其中代表三大政黨的楊孝華、陳鑑林和李華明，以及一直擔任觀塘地區諮詢委員會主席的龍炳頤(見圖)，均屆卸任年期，需要物色社會人士接任其非執行董事職務。熟悉市建局運作人士坦言，董事會內最熟悉觀塘項目的陳鑑林、李華明和龍炳頤均同時離任，難以找回具有同等分量人士接任。

消息人士指出，陳鑑林和李華明作為當區的立法會議員，一直是最熟悉觀塘重建項目的兩名董事，過去很多時也作為與重建戶溝通的「中間人」，實在難以找回可擔當同等角色的人士接任。據悉，當局已物色接任人選，具有政黨背景的董事會以相對應的方式接替，最快在十一月中宣布委任人選。

主席龍炳頤屆卸任年期

市建局稍後亦須從現有董事物色人選，接替龍炳頤擔任觀塘地區諮詢委員會主席。消息人士指出，觀塘重建項目的收購價提出後，委員會將再次發揮重要角色，坦言新主席日後需要與龍炳頤一樣，可以「鎮得住場」。